Immobiliengutachten
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Warum ein Verkehrswertgutachten?

viele Gutachten - verschieden Anlässe

 

Als ich 1985 beabsichtigte meine erste Immobilie zu kaufen, empfahl mir der Berater meiner Hausbank wärmstens ein so genanntes "Zinshaus" in Duisburg "mit dem Faktor 10" anzuschaffen. Ich war jung, hatte einen sicheren Job und verdiente überdurchschnittlich. Ich wollte jedoch nicht Vermieter werden und habe dann in Moers-Schwafheim eine Eigentumswohnung mit Garten gekauft. Heute stehen in Duisburg gut 11.500 Wohnungen leer. Von etwa 600.000 Einwohnern im Jahr 1975 sind knapp 492.000 Einwohner übrig geblieben. Viele "Zinshäuser" werden "rückgebaut", d.h. abgerissen. Deren Wert ermittelt sich heute nach dem so genannten "Liquidationswertverfahren" - niedriger Grundstückswert minus Abbruch- und Entsorgungskosten der baulichen Substanz - und führt möglicherweise sogar zu einem negativen Verkehrswert. Mit dem Vorteil der Nachbetrachtung hatte ich mehr instinktiv oder aus Bequemlichkeit die richtige Entscheidung getroffen. Mir war damals nicht bekannt, dass es unabhängige Gutachter gibt, die mich bei meiner Immobilienanschaffung hätten beraten können.

 

SPEKULATION ist lt. Duden „eine auf Mutmaßung beruhende Erwartung“. In diesem Sinne ist die Investition in eine Immobilie eine besonders kritisch zu betrachtende Spekulation:

  1. Weil sie im Regelfall ein Langzeitinvest ist, das hohen Risiken ausgesetzt ist. Vor allem auch aus Gesetzesänderungen (Beispiele: EnEV, Mietpreisbremse, Immobiliensteuern, Änderung Bebauungsplan,...).Gegen diese Risiken gibt es übrigens keine Versicherung.

  2. Weil Immobilien nun mal immobil sind - und, wenn auf der grünen Wiese vor der Haustür der Bau der Schnellstraße droht oder eine neues Gewerbegebiet, der Eigentümer den darin begründeten Preisverfall als allgemeines Lebensrisiko im Regelfall selber tragen muss.

  3. Weil die Transaktionskosten sehr hoch sind (Beispiel: Grunderwerbssteuer in Schleswig-Holstein 6,5 %, Maklerprovision 6,25 %, Grundbucheintragung, Notarkosten, Vorfälligkeitsentschädigung bei Kündigung der Kreditfinanzierung).

  4. Weil die tatsächlichen Renditen häufig erschreckend niedrig sind. Laien denken, Immobilien seien besonders wertbeständig. Die tatsächlich erzielte Langfrist-Rendite bei Wohn- oder Gewerbeimmobilien ist jedoch viel niedriger, als die meisten vermuten. Geht man für die vergangenen 40 Jahre in Deutschland von der durchschnittlichen Inflation von jährlich zwei Prozent aus, liegen die Renditen von Immobilieninvestitionen häufig unterhalb der Inflationsgrenze.

  5. Gibt Ihnen jemand den Rat, Sie können Ihre per Kredit finanzierte Wohnung/Ihr Haus ja vermieten, sollten Sie sehr vorsichtig sein. Denn keiner garantiert Ihnen, dass die Wohnung/das Haus auch immer vermietet und der Mieter dauerhaft zahlungsfähig ist. Ich kenne aus meiner beruflichen Tätigkeit viele Fälle, da wurden Immobilien zwangsversteigert, wenn der Kredit nicht mehr bedient werden konnte.

Deshalb werden kompetente Sachverständige benötigt, die den Verkehrswert der Immobilie im Rahmen der zahlreichen Rechtsvorschriften und der sich ändernden Märkte gutachterlich ermitteln, Sachverständige, die in ihren Gutachten über die Erfassung und Aufbereitung des tatsächlichen Marktgeschehens zu plausiblen, d.h. nachvollziehbaren marktgerechten Werten kommen. Denn die Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse haben es in Deutschland ermöglicht, die gutachterlichen Bewertungen konsequent auf die Anwendung marktorientierter Bewertungsverfahren auszurichten.

 

 

 

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