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Was ist der Verkehrswert einer Immobilie?

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Sofern keine "ungewöhnlichen oder persönlichen Verhältnisse" vorliegen, wie z.B. bei einem kurzfristig erforderlichem Verkauf unter großem wirtschaftlichen Druck oder auch zu einem besonders niedrigen Preis an einen nahen Verwandten, werden Immobilien zum höchsten Gebot verkauft - also zu dem besten Preis, der am freien Markt erzielt werden kann. Dieser höchste Preis für das einzelne Objekt ist zu unterscheiden von der Vielzahl der Einzelpreise vergleichbarer Objekte.


Als arithmetisches Mittel ("Mittelwert") ergibt sich aus der Vielzahl der Einzelpreise vergleichbarer Objekte der Verkehrswert. Der Verkehrswert entspricht diesem arithmetischen Mittel, d.h. dem für ein vergleichbares Objekt mit höchster Wahrscheinlichkeit zu erwartenden Preis. Das hört sich in der Theorie sehr vernünftig an.

 

Eine große Schwierigkeit bereitet jedoch das Erkennen von "vergleichbaren Objekten". Immobilien differenzieren sich bekanntlich durch ihre Lage und gegebenenfalls durch ihre individuelle architektonische und technische Ausgestaltung. Zudem wandeln sich häufig wesentliche ökonomische Gegebenheiten, wie zum Beispiel der jeweilige Finanzierungszins, die Grunderwerbssteuern, die Energiepreise und die Anforderungen der Energieeinsparverordnung. Jede Änderung einer wesentlichen Rahmenbedingung ist im Hinblick auf ihre Auswirkung auf den Marktpreis des Bewertungsobjekts zu bedenken. Auch die Auswertung der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses  liefert Ergebnisse, die hinsichtlich ihrer Plausibilität und Marktnähe für das jeweilige Bewertungsobjekt kritisch zu hinterfragen sind.


Die Definition des § 194 BauBG für den Verkehrswert lautet:

Der Verkehrswert (Marktwert) wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre.

 

Der Verkehrswert ist also immer zeitbezogen auf einen sog. "Bewertungsstichtag". Dieser kann in der Gegenwart liegen, kann sich aber auch z.B. bei Scheidungsklagen, Erbauseinandersetzungen auf die Vergangenheit beziehen. Mit dem "sonstigen Gegenstand der Wertermittlung" ist z.B. ein Erbbaurecht gemeint, das kein Grundstück im Sinne der Verkehrswertdefinition des § 194 BauGB ist.

 

 

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